Некоторые правовые проблемы ограничения прав на приватизацию земельных участков

Земельный кодекс Российской Федерации (далее — Кодекс) подробно определил процедуру предоставления, изъятия, оформления прав на земельные участки в РФ. Тем не менее, особого внимания заслуживают нормы, регламентирующие порядок приватизации земельных участков, поскольку процесс передачи земли в частную собственность активизировался именно с введением в действие нового Кодекса. В этой статье мы определили ряд проблем ограничения прав на приватизацию земельных участков.

В частности, в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с положениями Кодекса. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений - в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В существующей редакции Кодекса возникает ряд особенностей приватизации (выкупа) земли:

  1. по субъектному составу (как для покупателей, так и для продавцов);
  2. по объектному составу (в зависимости от категории земель, наличия кадастровых планов);
  3. в зависимости от объектов, находящихся на земельных участках (например, объектов культурного наследия, памятников местного или федерального значения).

Субъектный состав

Договоры купли-продажи земельных участков заключаются уполномоченным органом в лице органов местного самоуправления, субъектов РФ в зависимости от уровня собственности на земельный участок. В соответствии с пунктом 10 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" распоряжение землями, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Следовательно, если земельный участок не подпадает под категорию земель, находящихся в соответствии с законами РФ в федеральной собственности (например, особо охраняемые территории, заповедники, земли городов — курортов федерального значения), то право распоряжения им принадлежит местной администрации.

Покупателями земельных участков могут выступать физические и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, сооружения, строения, расположенные на них. При этом таким лицам предоставляется исключительное право на приватизацию земли.

Интересной является процедура приватизации неделимых земельных участков, на которых находится здание (помещения в нем), принадлежащее нескольким лицам на праве собственности. Такие лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами. Сложившаяся судебная практика показывает, что зачастую получить согласие всех сособственников помещений оказывается невозможным.

Например, по делу № 7659/05 от 11.10.05 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ сделал следующий вывод.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами.

Поскольку постановлением администрации земельный участок площадью 3145 кв. метров предоставлен в собственность за плату только одному из собственников помещений, с которым в последующем заключен договор купли-продажи земли, выкуп обществом земельного участка только одним собственником является незаконным.

По одному из дел общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с требованием о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, находящегося на праве бессрочного пользования. При этом препятствием к заключению договора являлась, во-первых, неделимость земельного участка — первоначальное выделение его в виде доли — 45/100 (отсутствие отдельного кадастрового номера для общества); во-вторых, наличие иных сособственников помещений, находящихся на едином неделимом земельном участке (собственников квартир в многоэтажном жилом доме). Это типичная ситуация, коснувшаяся собственников нежилых помещений, находящихся на первых этажах жилых домов.

Высший Арбитражный Суд РФ разъяснил, что в заключении таких договоров следует отказывать, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 36 Кодекса, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами.

Такой формальный подход создавал сложности для собственников нежилых помещений, находящихся на первых этажах жилых домов, поскольку получение согласия всех сособственников не представляется возможным ввиду технических заминок. Однако надо отдать должное воле законодателя, разрешившего эту ситуацию введением в действие Жилищного кодекса РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 16 ФЗ от 29 декабря 2004 года № 189 "О введении в действие Жилищного Кодекса РФ" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 указанной статьи).

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Интересным представляется порядок выбора собственником недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, права либо выкупить землю, либо заключить договор аренды. В Постановлении Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 мая 2007 г. №1855/07 разъяснен порядок реализации права на выкуп земельного участка.

Пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", не исключает, что по истечении срока действия договора аренды земельного участка собственник объекта недвижимого имущества, расположенного на этом участке, сохраняет право выкупа участка.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти участки в силу названного Кодекса. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений - в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 Постановления от 24.03.2005 N 11 разъяснил: если договор аренды заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды участка, он утрачивает право выкупа этого участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Если предоставленное пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации право реализовано путем заключения договора аренды земельного участка, отказ в удовлетворении заявленного требования является обоснованным.

Объекты приватизации

Земельные участки могут продаваться только как обособленные объекты земельных отношений (пункт 1 статьи 37 Кодекса). Земельный участок как объект земельных отношений —часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Т.е. для продажи земли необходимо наличие кадастрового плана. При отсутствии кадастровой карты орган местного самоуправления на основании заявления заинтересованного лица на основании дежурной кадастровой карты, содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанного заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты и утверждает проект его границ.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Как правило, при отчуждении земельных участков особое значение имеет категория земель, указанная в кадастровой карте. Например, для отчуждения земель поселений ограничений практически нет, кроме парковых зон; земли особо охраняемых территорий изъяты из оборота и не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством (пункт 2 статьи 27 Кодекса). Земли сельскохозяйственного назначения имеют особое целевое назначение и могут быть выкуплены только с сохранением соответствующего порядка использования.

Особого интереса заслуживает порядок выкупа земельных участков, находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования. Здесь Закон предусматривает ограничительные сроки переоформления, направленные на ликвидацию такого института, как право постоянного (бессрочного) пользования, не отвечающего природе предпринимательской деятельности.

Право постоянного (бессрочного) пользования предполагает безвозмездное использование земельного участка, за исключением уплаты земельного налога. При приобретении объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, на который распространяется режим права постоянного (бессрочного) пользования, к новому собственнику автоматически переходит и соответствующее право на землю. Однако последующее переоформление права бессрочного пользования не допускается. Такой субъект должен выбрать, как он будет использовать земельный участок: на праве собственности (выкуп) либо на праве аренды.

Неполный перечень возникающих при приватизации вопросов и проблем достаточно четко характеризует процесс, в котором основной акцент придается результату — приобретению в собственность конкретного земельного участка.